живи без долгов

Прекращение ипотеки

Прекращение ипотеки


Бесплатная юридическая консультация:

Подборка наиболее важных документов по запросу Прекращение ипотеки (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Прекращение ипотеки

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Прекращение ипотеки

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Оглавление:

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Прекращение ипотеки

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://www.consultant.ru/law/podborki/prekraschenie_ipoteki/

Прекращение залога, ипотеки

Прекращение залога происходит по основаниям, предусмотренным статьей 352 ГК РФ.

Залог прекращается, когда прекращается обеспеченное им обязательство. Обязательства прекращаются по основаниям, предусмотренным ГК, другими законами и правовыми актами, а также договорами. В качестве таких оснований, в частности, можно назвать: прекращение обязательства исполнением, зачет встречных требований сторон, отступное, новацию, прощение долга, ликвидацию юридического лица.

Закон допускает досрочное прекращение залога, когда обеспеченное им обязательство еще действует. Такое прекращение возможно по требованию залогодателя, если заложенное имущество находится у залогодержателя и последний грубо нарушает свои обязанности по содержанию и сохранности этого имущества, что создает угрозу его утраты или повреждения.

Следующими основаниями прекращения залога закон называет гибель заложенной вещи или прекращение заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК, т.е. в разумный срок не восстановил предмет залога или не заменил его другим равноценным имуществом.

При прекращении ипотеки (залога недвижимости) об этом делается отметка в реестре, в котором ипотека зарегистрирована.


Бесплатная юридическая консультация:

Действия по погашению регистрационной записи об ипотеке регулируются законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По правилу, установленному этим законом, запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней. Документами для погашения записи являются: заявление от владельца закладной, совместное заявление залогодателя и залогодержателя, заявление залогодателя с одновременным предоставлением закладной, в которой содержится отметка ее владельца об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда о прекращении ипотеки.

Регистрационная запись об ипотеке, которая возникла на основании закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, погашается регистрирующим органом в течение пяти рабочих дней.

Отметка на закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства должна включать слова о полном исполнении обязательства и дате его исполнения. Отметка удостоверятся подписью владельца закладной и его печатью, если владельцем закладной является юридическое лицо. После погашения регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется и передается обязанному по ней лицу по его требованию.

Источник: http://ub-s.ru/prekraschenie-zaloga,-ipoteki


Бесплатная юридическая консультация:

9.10. Прекращение ипотеки и погашение

регистрационной записи об ипотеке

Ипотека прекращается в следующих случаях:

— прекращение обеспеченного залогом основного обязательства (уплатой долга, соглашением об отступном, зачетом встречного требования, новацией и др.);

— прекращение обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение залога (полная оплата имущества, приобретенного с рассрочкой платежа, возврат суммы кредита на приобретение жилья);

— гибель заложенного имущества;


Бесплатная юридическая консультация:

— прекращение права собственности залогодателя на предмет ипотеки по установленным законом основаниям, в том числе при изъятии имущества у залогодателя на том основании, что в действительности собственником имущества является другое лицо (виндикация) (ст. 42Закона об ипотеке);

— продажа объектов с публичных торгов (ст. 57Закона об ипотеке);

— приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой (пп. 2 п. 3 ст. 55Закона об ипотеке);

— продажа объектов залогодателем залогодержателю при объявлении торгов несостоявшимися (п. 2 ст. 58Закона об ипотеке);

— отказ залогодержателя оставить за собой заложенное имущество после повторных публичных торгов (п. 5 ст. 58Закона об ипотеке);


Бесплатная юридическая консультация:

— передача закладной законным владельцем закладной в орган по государственной регистрации или нахождение ее у залогодателя либо должника по основному обязательству, если иное не доказано или не установлено Законом об ипотеке (п. 7 ст. 17Закона об ипотеке);

— иные предусмотренные законом случаи.

В соответствии со статьей 25Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается на основании:

— совместного заявления залогодержателя и залогодателя о прекращении залога;

— заявления законного владельца закладной;


Бесплатная юридическая консультация:

— решения суда, арбитражного суда или третейского суда.

Независимо от оснований прекращения ипотеки представление на регистрацию документов, подтверждающих прекращение ипотеки, не требуется.

Записи о погашении регистрационных записей об ипотеке вносятся в подразделы III-2иIII-4в порядке, установленномразделом VIПравил ведения Единого государственного реестра прав.

В случаях когда права залогодержателя удостоверялись закладной, для погашения записи об ипотеке должен быть представлен подлинный экземпляр закладной. После погашения регистрационных записей об ипотеке орган по государственной регистрации прав аннулирует закладную.

Если в свидетельство о государственной регистрации права, выданное правообладателю (залогодателю), была внесена запись о зарегистрированной ипотеке, после прекращения ипотеки правообладателю по его ходатайству может быть выдано новое свидетельство о государственной регистрации права, не содержащее записи о наличии зарегистрированной ипотеки.

Бесплатная юридическая консультация:

Глава 10. Платежи, налоги и льготы при приобретении недвижимости

Цель настоящей главы — кратко познакомить читателя с теми расходами, которые ожидают его при совершении сделок с недвижимостью в зависимости от их заключения в нотариальной или простой письменной форме.

Источник: http://studfiles.net/preview//page:50/

Прекращение ипотеки

Действующее законодательство называет следующие основания прекращения залога вообще и ипотеки в частности:

  • 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства (ст. 352 ГК РФ);
  • 2) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом (ст. 352 ГК РФ). При этом думается, что при гибели имущества ипотека прекращается независимо от того, воспользовался ли залогодатель правом на восстановление или замену предмета ипотеки — ведь при восстановлении или замене предмета ипотеки в залог будет передано иное имущество, на которое возникнет новый залог;
  • 3) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (ст. 352 ГК РФ);
  • 4) в случае принудительного изъятия предмета ипотеки вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации (ст. 354 ГК РФ, ст. 41 Закона об ипотеке);
  • 5) в случае принудительного изъятия предмета ипотеки вследствие изъятия в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (ст. 354 ГК РФ);
  • 6) в случае виндикации предмета ипотеки (ст. 354 ГК РФ, ст. 42 Закона об ипотеке);
  • 7) в случае расторжения договора ипотеки по соглашению сторон;
  • 8) в случае совпадения должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ). Такая ситуация возможна в случае приобретения предмета ипотеки залогодержателем в свою собственность. Заметим, что остальные основания прекращения обязательств, такие, как, например, зачет, к залогу вряд ли применимы, поскольку они прекращают в первую очередь обеспеченное ипотекой обязательство, а такое прекращение уже является основанием для прекращения ипотеки;
  • 9) с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Закона об участии в долевом строительстве, а также на основании договора с банком в предусмотренных ч. 6 и 7 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства (п. 8 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). Соответственно, в указанном случае ипотека прекращается с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Очень актуальным является вопрос о том, прекращается ли ипотека при банкротстве залогодателя. В соответствии со ст. 126 «Закона о банкротстве» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается. Указание на снятие иных ограничений распоряжения имуществом должника многими трактуется как прекращение всех обременений имущества, в том числе ипотеки. Следует заметить, что иногда такая точка зрения поддерживается судами.

Разъясняющая точка зрения высказана в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 15 декабря 2004 г. № 29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»: «Возбуждение производства по делу о банкротстве не влечет прекращения залоговых правоотношений и трансформации требований залогового кредитора в необеспеченное денежное обязательство. Сделки с заложенным имуществом в ходе финансового оздоровления и внешнего управления могут быть совершены лишь с согласия залогового кредитора в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 82 и п. 5 ст. 101 Закона о банкротстве. При реализации предмета залога в указанных процедурах с согласия залогового кредитора его требования удовлетворяются за счет средств, вырученных от реализации предмета залога, и на эту сумму уменьшается требование такого кредитора в реестре требований кредиторов». «Хозяйство и право». 2005. № 2. С.12


Бесплатная юридическая консультация:

Если договор ипотеки исполнен или прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делают на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Источник: http://vuzlit.ru/183858/prekraschenie_ipoteki

Дело N/2017. О признании ипотеки прекращенной.

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

от 22 мая 2017 г. по делу N/2017

Судья: Казакова О.А.


Бесплатная юридическая консультация:

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе: председательствующего судьи Горновой М.В.

и судей: Целищева А.А., Быковской Л.И.

при секретаре: Ч.А.А.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Быковской Л.И.


Бесплатная юридическая консультация:

дело по апелляционной жалобе представителя ООО «Внешторгбанк» в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» на решение Никулинского районного суда города Москвы от 06 марта 2017 года, которым постановлено:

Признать прекращенным обременение — ипотеку в силу договора залога от 01 сентября 2015 года, заключенного между Д. и ООО «Внешнеэкономический промышленный банк» — машино-места, назначение: нежилое, общая площадь 14,7 кв. м, этаж подвал, номер на поэтажном плане: подвал, помещение ***, комната *** — машино-место ***, адрес: ***, кадастровый номер ***, с погашением регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N *** от 22 сентября 2015 года.

Признать прекращенным обременение — ипотеку в силу договора Залога от 01 сентября 2015 года, заключенного между Д. и ООО «Внешнеэкономический промышленный банк» — машино-места N ***, назначение: нежилое, общая площадь 13 кв. м, этаж подвал ***, номер на поэтажном плане: подвал ***, помещение *** — комната ***, адрес: ***, кадастровый номер ***, с погашением регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N *** от 22 сентября 2015 года.

Д. обратилась в суд с иском к ООО «Внешпромбанк» о признании ипотеки прекращенной.

В обоснование исковых требований указала на то, что 01.09.2015 г. ООО «Нефтепродукт-Центр» заключило с ООО «Внешпромбанк» кредитный договор N 575/15. В качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика по указанному договору 01.09.2015 г. с ней был заключен договор залога, по условиям которого она передала в залог ООО «Внешпромбанк» на следующее имущество: машино-место, назначение: нежилое, общая площадь 14,7 кв. м, этаж подвал, номер на поэтажном плане: подвал, помещение ***, комната *** — машино-место ***, адрес: ***, кадастровый номер *** и машино-место N ***, назначение: нежилое, общая площадь 13 кв. м, этаж подвал ***, номера на поэтажном плане: подвал ***, помещение *** — комната ***, адрес: ***, кадастровый номер ***.


Бесплатная юридическая консультация:

Ипотека в отношении указанного недвижимого имущества была зарегистрирована Управлением Росреестра по Москве.

ООО «Нефтепродукт-Центр» в полном объеме исполнило свои обязательства по кредитному договору.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 14 марта 2016 года по делу N А/2016 ООО «Внешпромбанк» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Обязанности конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

Она направила в адрес ГК АСВ письмо, указав на то, что ООО «Нефтепродукт-Центр» исполнило обязательство по кредитному договору, в связи с чем просила предоставить документы и выдать доверенность для снятия обременения с переданного в залог имущества.

Письмом от 13 сентября 2016 года ГК АСВ сообщила, что снятие обременения с машино-мест невозможно.

В связи с исполнением обеспеченного залогом обязательства, залог недвижимого имущества прекращен и законные оснований, по мнению истца, для сохранения залога машино-мест не имеется.


Бесплатная юридическая консультация:

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ООО «Внешпромбанк» в лице Конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» в судебное заседание не явился.

Представитель ООО «Нефтепродукт-Центр», привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, пояснив, что обязательства перед банком по кредитному договору исполнены заемщиком в полном объеме.

Представитель Управление Росреестра по Москве, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился.

Суд постановил указанное выше решение об удовлетворении исковых требований, не согласившись с которым, представителя ООО «Внешторгбанк» в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» подал апелляционную жалобу и просит отменить решение суда, по изложенным в апелляционной жалобе доводам.


Бесплатная юридическая консультация:

На заседание судебной коллегии представитель ответчика и представители третьих лиц, надлежащим образом извещенные о дате рассмотрения апелляционной жалобы, что подтверждается почтовым идентификатором, не явились, в нарушение положений ст. 167 ГПК РФ о причинах неявки не сообщили, доказательств уважительности причин неявки не представили, ходатайств об отложении рассмотрения апелляционной жалобы не поступало.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. ст. 167 , 327 ГПК РФ и ст. 165.1 ГК РФ, судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив в порядке ст. 327.1 ГПК РФ по доводам апелляционной жалобы материалы дела, выслушав представителя Д. — С., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;


Бесплатная юридическая консультация:

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении настоящего дела нарушения, перечисленные в ст. 330 ГПК РФ, которые являются основаниями для отмены или изменения решения суда, судом первой инстанции допущены не были, разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и правильно применил нормы материального права, регламентирующие спорные правоотношения.

Статья 329 ГК РФ предусматривает, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.


Бесплатная юридическая консультация:

В соответствии с положениями ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно ст. 335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей настоящего Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное. Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи.

Статья 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Основания прекращения залога содержатся в ст. 352 ГК РФ, в соответствии с которой залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2) ; в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае изъятия заложенного имущества ( статьи 167 , 327 ), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1) ; в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; в иных случаях, предусмотренных законом или договором. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1) .

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.


Бесплатная юридическая консультация:

Статья 25 ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости )» предусматривает, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей , регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки . Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требует.

Судом установлено, что 01 сентября 2015 года ООО «Нефтепродукт-Центр» заключило с ООО «Внешпромбанк» кредитный договор N 575/15, которым предусматривалась обязанность Банка предоставить заемщику кредит в сумме *** руб. на срок до 01 сентября 2016 года включительно, и обязанность заемщика возвратить Банку сумму кредита и уплатить установленные настоящим договором проценты за пользование кредитом (п. 1.1.), в размере 18% годовых (п. 1.2.).

В целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору 01 сентября 2015 года ООО «Внешпромбанк» (залогодержатель) заключило с Д. (залогодатель) договор залога, по условиям которого в обеспечение обязательств, принятых на себя залогодателем по кредитному договору N 575/15 от 01 сентября 2015 года, заключенному между ООО «Нефтепродукт-Центр» и залогодержателем, Д. передала в залог ООО «Внешпромбанк» следующее имущество: машино-место, назначение: нежилое, общая площадь 14,7 кв. м, этаж подвал, номер на поэтажном плане: подвал, помещение ***, комната *** — машино-место ***, адрес: г. ***, кадастровый номер *** и машино-место N ***, назначение: нежилое, общая площадь 13 кв. м, этаж подвал *, номера на поэтажном плане: подвал *, помещение * — комната ***, адрес: ***, кадастровый номер *** (п. 1.1.).

Ипотека в отношении указанного недвижимого имущества была зарегистрирована Управлением Росреестра по Москве 22 сентября 2015 года, номера государственной регистрации *** и ***.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 14 марта 2016 года по делу N А/2016 ООО «Внешпромбанк» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, а обязанности конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».


Бесплатная юридическая консультация:

ООО «Нефтепродукт-Центр» полностью исполнило обязательство по вышеуказанному кредитному договору, возвратив сумму предоставленного кредита и уплатив, предусмотренные договором проценты за пользование кредитом, что подтверждается платежными поручениями. Доказательств, подтверждающих наличие задолженности по кредитному договору и опровергающих доводы истца, ответчиком не представлено.

На просьбу истца предоставить документы и выдать доверенность для снятия обременения с переданного в залог имущества, в связи с исполнением обеспеченного залогом обязательства ГК АСВ письмом от 13 сентября 2016 года сообщила, что снятие обременения с машино-мест невозможно.

Разрешая спор, суд первой инстанции дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь ст. ст. 329 , 334 , 335 , 337 , 352 ГК РФ, ст . ст . 2 , 25 ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости )», разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что прекращение обеспеченного залогом обязательства, на основании которого у залогодателя возникло право собственности на спорный объект недвижимости и возникло обременение в отношении такого объекта, в виде ипотеки, является безусловным основанием для прекращения залога (ипотеки) в отношении спорного объекта недвижимости и погашения соответствующей записи о наличии обременения в ЕГРП; что ответчиком не представлено доказательств подтверждающих, что обязательство по кредитному договору ООО «Нефтепродукт-Центр» не исполнено, что могло бы являться основанием для отказа истцу в иске.

Отклоняя как несостоятельный довод представителя ответчика о том, что в настоящее время в производстве Арбитражного суда г. Москвы находится дело об оспаривании сделки, совершенной ООО «Нефтепродукт-Центр», выразившейся в списании 17.12.2015 г. в счет погашения кредита денежных средств, что опровергает довод истца об исполнении заемщиком обязательство по кредитному договору в полном объеме, суд первой инстанции указал на то, что указанный довод не имеет правового значения для настоящего дела, поскольку на момент рассмотрения данного дела, ответчиком не представлено доказательств недействительности сделки, и того, что обязательство по погашению задолженности по кредитному договору не исполнено.

Одновременно суд первой инстанции указал на то, что в случае признания Арбитражным судом сделки недействительной и восстановлении задолженности заемщика перед банком, ответчик, не лишен возможности обратиться в суд в порядке главы 42 ГПК РФ.


Бесплатная юридическая консультация:

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что 17.12.2015 года ООО «Нефтепродукт-Центр» направило в Банк поручение, в котором просило списать с их расчетного счета суммы в размере *** руб. в счет оплаты процентов и *** руб. в счет погашения суммы основного долга по кредитному договору N UR575/15 от 1 сентября 2015 года, однако, по состоянию на начало операционного дня 17.12.2015 года, входящий остаток по счету заемщика составил *** руб., то есть у ООО «Нефтепродукт-Центр» на начало операционного дня 17.12.2015 г., когда были произведены платежи в счет исполнения обязательств по кредитному договору, не было достаточного количества собственных денежных средств для их осуществления, а платежи по кредитному договору осуществлялись за счет денежных средств, поступивших на счет ООО «Нефтепродукт-Центр» со счета ООО «Топливообеспечение», не может служить основанием для отмены решения суда, поскольку указанный довод был предметом исследования и оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонен судом.

При этом судебная коллегия обращает внимание на то, что после платежа, произведенного ООО «Нефтепродукт-Центр» 17.12.2015 г., ООО «Нефтепродукт-Центр», производило погашение кредита в соответствии с условиями кредитного договора, что подтверждается материалами дела и не оспорено представителем ответчика (л.д.).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения сторон, закон, подлежащий применению, и обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом первой инстанции правильно, подтверждаются исследованными доказательствами, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ.

Указанные в ст. 195 ГПК РФ и Постановлении Пленума Верховного Суда РФ в постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 «О судебном решении» предъявляемые к решению требования, судом первой инстанции при вынесении решения суда были соблюдены.


Бесплатная юридическая консультация:

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене состоявшегося судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 06 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Внешторгбанк» в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» — без удовлетворения.

Источник: http://advokat-malov.ru/zakony-i-kodeksy/zakon-ob-ipoteke-zaloge-nedvizhimosti/glava-iv—gosudarstvennaya-registraciya-ipoteki/statya-25—zakon-ob-ipoteke-(zaloge-nedvizhimosti)/sud-praktika-k-state-25-zakon-ob-ipoteke-(zaloge-nedvizhimosti)-52224.html

Расторжение договора ипотеки в силу закона

Вы хотите продать квартиру, которая была в ипотеке? Расплатились с банком, оформили на себя недвижимость и уверены, что этого достаточно? На самом деле, погашение кредита и прекращение договора с банком – это далеко не все, что вы должны сделать по закону, чтобы квартира имела «чистую» историю и бывший залогодержатель не мог предъявить иск по невыполнению вами своих обязательств. Читайте статью и узнайте, почему можно остаться без квартиры даже после погашения ипотеки и как этого избежать.

Какие проблемы встречаются при несоблюдении правил оформления недвижимости

Вы добросовестно выплатили все деньги по ипотеке. Исполнили условия договора в полной мере и оформили документы на квартиру. Теперь вы полноправный собственник бывшей в залоге квартиры. Какие проблемы возникают у людей после этого? Недвижимость должна оформляться по правилам. Ваши отношения с продавцом регулируются договором купли. Этот документ основан на ст. 454 ГК РФ http://stgkrf.ru/454.

Если у вас не хватает денег, чтобы купить недвижимость сразу, то вы берете кредит под залог, ипотеку. Отношения с кредитором, финансово-кредитной организацией, банком регулируются договором займа, несколькими законами: ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» http://docs.cntd.ru/document/, ФЗ «О защите прав потребителей» http://docs.cntd.ru/document/, ФЗ «О банках» http://docs.cntd.ru/document/, ФЗ «О регистрации недвижимости и сделок с ним» http://docs.cntd.ru/document/. Все эти законы опираются на ГК РФ. Эти законы регулируют отношения с кредитором, ваши двусторонние права и обязанности. Но сама недвижимость имеет свой паспорт и регистрационный номер. Все, что с ней происходит, собственники, процессы заносятся в ЕГРН. Если записи в реестре не изменены по реальному состоянию дел, то у собственника могут возникнуть проблемы.

Первый распространенный случай возникновения проблем – не до конца провели оформление купленной/проданной квартиры:

Вы заключили договор с продавцом по всем правилам, передали деньги, взамен получили документы на квартиру и ключи. Этого мало. Чтобы стать владельцем дома по закону, вы должны вместе с продавцом пойти в регистрационную палату со всеми документами:

  • договором купли/продажи;
  • свидетельством на право собственности покупателя и продавца;
  • кадастровым паспортом;
  • техпаспортом на квартиру;
  • планом квартиры или участка с постройками и въездами на территорию;
  • паспорта и СНИЛС обоих сторон.

На месте составляется заявление, вносятся изменения в ЕГРН и только после получения выписки ЕГРП, о том, что покупатель стал собственником квартиры (о чем указывается в реестре), можно быть уверенным, что недвижимость перешла в собственность нового владельца. Важно проверить, чтобы был присвоен новый Кадастровый номер, если вы купили часть земли, квартиры.

Второй случай – вы внесли все платежи по ипотеке, прекратили договор, подписали банковские бумаги, не проверили, было ли среди них заявление о погашении записи об ипотеке и снятии с регистрационного учета залогового имущества от лица обоих сторон. Это заявление вы вместе должны отнести в регистрационную палату. Если нет, то вам могут предъявить иск по неисполнению обязательств, продавец может заявить о своих правах на квартиру. Распространенная ошибка, которая ведет к судебным разбирательствам. Если у вас сохранились все, подписанные вами документы и договоры, то вы сможете доказать на суде, что вступили в право собственности на законных основаниях и никому ничего не должны. Если не сможете, то вам придется распрощаться с новой квартирой или выплачивать пени банку.

Как не попасть в такую ситуацию?

Третий случай – покупка квартиры у банка с аукциона. Самый сложный вариант для понимания простых потребителей и покупателей. Аукцион работает по своим правилам. Стоимость квартир, действительно, ниже рыночных, но здесь очень важно проверить не только зарегистрированных на жилплощади, но и всех собственников, залогодержателей, владельцев закладных и записи в ЕГРП. После покупки такой квартиры могут объявиться все эти представители и вы не сможете доказать право собственности. Проверяйте документы, обременения до покупки.

Помните! Чтобы снять с регистрационного учета кварту, которая была в залоге, ренте нужно обращение обеих сторон.

Расторжение договора ипотеки в силу закона

Инициатором расторжения ипотечного договора может быть банк, залогодатель или обе стороны. Чаще всего договор расторгает сам банк или процесс проходит по обоюдному согласию. Расторжение происходит только через суд. При этом, причиной иска могут быть несоблюдение залогодателем условий договора, обман, нецелевое использование денег, несоблюдение условий договора, повлекшее порчу залогового имущества, как следствие – снижение стоимости квартиры, нарушение условий страхования недвижимости.

В судебной практике встречаются случаи, когда человек, который выплачивал ипотеку, скончался, а записи в ЕГРП внести не успел. Если его законные наследники, вместе с банком, который выступает залогодержателем, предоставят суду доказательства того, по квартире и договору выполнены все условия, то наследники будут считаться правоприемниками скончавшегося. Если доказательств не будет, то квартира останется в собственности продавца, отношения с банком должны будут решаться на основании договора или через суд.

Государственная регистрация договора – основание для внесения трансформаций в ЕГРП. Но и в этом случае, обязательно совместное заявление обеих сторон. Это сейчас обязательно, чтобы не было самоуправства или разногласий.

Если договор ипотеки расторгается досрочно по следующим причинам:

  • банкротство одной из сторон;
  • финансовая несостоятельность заемщика;
  • досрочное погашение кредита;
  • признание заемщика недееспособным или неадекватным в момент подписания договора;
  • нарушение потребительских прав заемщика банком (повышение ставки %, одностороннее изменение договора в целях обогащения и т. п.),
  • то регистрационная запись об ипотеке, внесение изменений в ЕГРП, так же, обязательны.

Помните! В РФ, со сменой хозяйствования, от СССР осталось огромное количество недвижимых объектов, не имеющих хозяина. Поэтому каждый участок и постройка сейчас вносятся в ЕГРП, Кадастровую карту под определенными номерами, с указанием фактического владельца. Каждый раз, когда недвижимость продается/покупается, делится и т. п. вносятся соответствующие изменения и присваивается новый кадастровый номер. Эти записи так же важны для объектов недвижимости, как и паспорт гражданина Российской Федерации для жителей России.

Погашение записи об ипотеке

Если в ЕГРП внесены записи об ипотеке в силу закона – это уже подтверждение обременения недвижимости. Какие бы документы вы не подписывали, внесение изменений ЕГРП – основное условие ратификации ваших законных прав на недвижимость. До этого ипотека, по закону, не считается погашенной. То есть, вы можете считать себя собственником и иметь на это основания, но любой человек или фирма, могут это оспорить, если именно они в реестре значатся собственниками.

Запись об ипотеке погашается за 3 дня с момента поступления:

Регистр. запись погасят в течение 3 дней после того, как залогодатель и залогодержатель (банк) совместно, а владелец закладной самостоятельно, напишут заявление в регистрационную палату. В закладной должна быть отметка о том, что все условия ипотеки реализованы обеими сторонами в полной мере. Кроме этого можно предоставить решение суда. Такие дела рассматриваются и арбитражным и третейским судом.

Для военных, заявление должен предоставить орган исполнит. власти по военной ипотеке.

Если недвижимость в долевой собственности, то сначала погашается запись по всей недвижимости, а потом, на основании выписки из ЕГРП, запись по каждому дольщику. Когда ипотека погашена, то договор ипотеки аннулируется по закону. Этот документ заемщик должен забрать себе.

Если происходит взыскание через суд, то ипотечная регистрационная запись и регистрация прав собственности погашаются одновременно.

Самое главное! Чтобы вам не пригодились ссылки на законодательство, оформляйте недвижимость сразу и по всем правилам.

Не забывайте, что нужно сделать вместе с банком:

  • прекратить договор ипотеки;
  • погасить записи об ипотеке;
  • внести изменения в ЕГРП.

Снятие залога с недвижимого имущества

Снятие обременения нужно, когда вы собираетесь погасить запись об ипотеке.

Это необходимо, если:

  • ипотечный договор полностью выполнен и залоговое обеспечение прекратилось;
  • недвижимость продана с аукциона или торгов;
  • залог испорчен или полностью уничтожен (сгорел, например).

Чтобы снять залоговое имущество с этого статуса нужно обоюдное согласие обеих сторон – того, кто оставил квартиру в залог (залогодатель) и того, кто дал под этот залог деньги (залогодержатель). Оформление документов некоторые банки берут на себя. Как минимум разъясняют куда идти. Но, есть и такие, для которых ваша квартира имеет ценность. Если финансово-кредитная организация с плохим имиджем, то вам нужно проверить все документы и заняться оформлением самому. Лучше привлечь юриста или адвоката, чтобы не пропустить мелочей, которые могут помешать вам вступить в полноправное право собственности.

Владелец закладной может снять обременение, если в этом документе прописано, что все стороны выполнили свои обязательства. Если погашение было через суд, то решение суда – документ, по которому снимается обременение.

Вопросы и ответы

Какой размер госпошлины за погашение регистрационной записи об ипотеке?

В пунктах 22 и 25 статьи 333.33 НК РФ, установлено, что физ. лицо уплачивает 500 руб., а банки – 2000 руб. единожды за:

  • гос регистрацию договора ипотеки;
  • внесение в ЕГРП;
  • записи об обременении.

За погашение регистрационной записи об ипотеке пошлину не платят.

Как узнать, что ипотека прекращена по закону?

На лицевой стороне документа, выданного в регистрационной палате (и в электронном виде) проставляется специальный штамп.

Если я сам не могу присутствовать при процедуре погашения записи по ипотеке, кто может представлять мои интересы?

Только юрист, адвокат, на которого вы выпишите нотариально заверенную доверенность.

Что будет, если я соглашусь с продавцом – хозяином квартиры, который говорит, что ему некогда писать заявление и он не будет сейчас вносить изменения в Роеестр?

Вам стоит подумать о том, что продавец не хочет расставаться со своим имуществом. Пригрозите ему иском, в ином случае, если вы больше доверяли устным обещаниям, а не подписанным договорным условиям, он может оставить вас без квартиры. Можете сразу подать иск в суд, предоставить доказательства того, что исполнили в полной мере все условия и требуете передачу и регистрацию собственности по закону. Другое дело, если в договоре купли-продажи стоит не та сумма, которую вы заплатили. Продавец может сказать, что вы его обманули, он не понимал, что делает и т. п. и вернет себе недвижимость. А вы свои деньги — нет. Настаивайте на всестороннем узаконивании сделки.

Источник: http://ipoteka.finance/problemy-vyplaty/rastorzhenie-dogovora-ipoteki-v-silu-zakona.html

Способы прекращения ипотеки

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Квартира находится в ипотеке. Ипотека погашена. Что делать дальше? Хотим одновременно, снять ипотеку и продать квартиру другому лицу.

Вопрос: 1) Какие КОНКРЕТНО документы требуются для снятия ипотеки от банка, от продавца, от нового покупателя? 2) Можно ли одновременно снять ипотеку и продать квартиру? 3) Какие документы должен предоставить банк (что за закладная, как она выглядит, нужна ли от них их доверенность)? 4) В какой срок проводится регистрация снятия ипотеки и перехода права? 5) Может ли данную сделку провести нотариус (вроде как он регистрирует договор и отправляет его по электронке)?

Ответ

Если кредит перед заемщиком банком будет погашен, а права залогодержателя – банка были удостоверены закладной, то заемщику необходимо будет обратиться в банк с целью получения закладной с отметкой банка о полном погашении (иногда банки дополнительно предоставляют письма для Росреестра о погашении кредита).

Действующим законодательством предусмотрены определенные способы прекращения ипотеки (статьи 25 и 25.1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется в течение трех рабочих дней с момента поступления в регистрирующий орган соответствующего заявления. Государственная пошлина за погашение регистрационной записи об ипотеке не уплачивается.

Чаще всего регистрационная запись об ипотеки погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Для погашения ипотеки в некоторых случаях может потребоваться документ, подтверждающий, что расчёты между залогодержателем (кредитором) и залогодателем произведены полностью и обязательство, обеспеченное ипотекой погашено.

Если права залогодержателя были удостоверены закладной, то необходимо будет обратиться в банк с целью получения закладной с отметкой банка о полном погашении и письма банка для Росреестра.

Указанная отметка должна включать слова об исполнении обязательства, дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью, если владельцем закладной является юридическое лицо (пункт 2 статьи 25 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ). При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется (пункт 3 стать 25 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Далее, для государственной регистрации прекращения обременения на предмет ипотеки заемщику необходимо обратиться в отделение Росреестра по соответствующему району. Запись об ипотеке погашается на основании заявления собственника квартиры с одновременным предоставлением закладной с отметкой банка о полном погашении кредита. Предоставление иных документов не требуется. При этом, присутствие представителя банка при наличии у заемщика закладной с отметкой о полном погашении кредита не требуется.

Если закладная не оформлялась, погашение записи об ипотеке возможно только на основании совместного заявления владельца прав требования на объект недвижимости и представителя банка.

Погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется в течение трех рабочих дней с момента поступления в регистрирующий орган соответствующего заявления. Государственная пошлина за погашение регистрационной записи об ипотеке не уплачивается.

При этом, если заемщик погашает ипотеку, то возможно одновременно подать документы на прекращение записи об ипотеке в Росреестре, а также на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к новому покупателю. Для оформления данной конструкции между заемщиком и покупателем подписывается предварительный договор купли-продажи либо основной договор купли-продажи, в котором прописывается порядок оплаты, снятия обременения и подачи документов на государственную регистрацию и т.д.

Относительно купли-продажи, то общий срок государственной регистрации прав – не более 10 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации). При этом, нотариальное удостоверение договора купли-продажи не обязательно, но возможно. Однако, если договор был заверен нотариусом, регистрацию должны провести в течение трех рабочих дней (абз. 3 п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации). Более того, если нотариус, удостоверивший сделку, самостоятельно подает заявление и необходимые документы в электронной форме, договор должны зарегистрировать уже на следующий рабочий день с момента приема документов (абз. 6 п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации). Однако следует учитывать, что регистрационная запись об ипотеке к этому моменту должна быть погашена. В отсутствии этого, нотариус может отказаться заверять договор, с учетом того, что имущество обременено действующей ипотекой. Кроме того, если на момент регистрации перехода права собственности ипотека не будет погашена, в регистрации перехода права собственности Росреестр может отказать.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

«Добросовестный продавец наряду с покупателем заинтересован в успешной государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества. Например, если расчеты производятся через аккредитив или через депозитарную ячейку, продавец сможет получить денежные средства только после того, как предъявит банку заранее прописанные документы, подтверждающие, что регистрация осуществлена.

Один из главных острых моментов в ходе всей сделки купли-продажи объекта недвижимости – процедура государственнойрегистрации. Регистрации подлежит только переход права собственности, но не сам договор (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Вопросы о государственной регистрации обычно оговариваются сторонами до подписания договора и передачи имущества. При этом договор может предусматривать ответственность продавца за затягивание регистрации. Чтобы избежать штрафных санкций, после подписания договора юристу необходимо выполнить все обязанности по регистрации, которые договор возлагает на продавца, и проследить за тем, чтобы покупателю были переданы все необходимые документы.

Общие положения о регистрации прав

В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в реестр, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

При этом с момента возникновения основания для регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Для лиц, которые не являются сторонами сделки и не участвуют в деле, считается, что права на имущество возникают, изменяются или прекращаются:

  • с момента внесения соответствующей записи в реестр, а
  • не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу решения суда, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права.

Исключения из этого правила могут быть установлены только в законе.

Такие разъяснения даны в пункте 3 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Постановление № 25.

Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, в ряде случаев право собственности на недвижимость возникает независимо от государственной регистрации (например, при реорганизации юридического лица). Разъяснения, касающиеся таких случаев, приведены в пункте 11 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22).

Внимание! Может оказаться, что в реестре прав на недвижимое имущество есть отметка о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о наличии судебного спора

Эта возможность установлена в части 7 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

Такие отметки не мешают регистрации прав на это имущество, а также принятию в отношении имущества обеспечительных мер.

Правовым последствием внесения в реестр таких отметок является лишь то, что лицо, которое обратилось за регистрацией права, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по заявлению которого была внесена эта отметка.

Если лицо, по заявлению которого в реестр была внесена отметка, не оспорило зарегистрированное право или суд отказал в таком иске, оно обязано возместить причиненные наличием такой отметки убытки.

Такие разъяснения даны в пункте 4 Постановления № 25.

Как продавцу зарегистрировать переход права собственности

Государственную регистрацию купли-продажи объекта недвижимости производит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (далее – Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов, осуществляющих государственную регистрацию.

Может ли продавец подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи объекта недвижимости, не обращаясь непосредственно в Росреестр

С 2013 года подать документы на государственную регистрацию можно в многофункциональных центрах по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее – многофункциональный центр), а также в электронном виде на сайте Росреестра.

1. Подача через многофункциональный центр

Новация введена в 2013 году Федеральным законом от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», которым внесены существенные изменения, в том числе в статьи 16 и 18 Закона о государственной регистрации.

Теперь заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственнойрегистрации прав документы заявитель может представить лично через многофункциональный центр (абз. 11 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации).

Информацию о многофункциональном центре своего населенного пункта можно найти в Интернете, если набрать запрос «многофункциональный центр» с указанием своего города или региона. Прием документов осуществляет сотрудник многофункционального центра. Иначе говоря, многофункциональный центр – это не отдельный орган, который может зарегистрировать переход права собственности, а центр, через который в том числе и Росреестр предоставляет свои услуги.

Если заявитель подает документы через многофункциональный центр, то сотрудник, принимающий документы, должен удостовериться в личности заявителя, засвидетельствовать подлинность его подписи на заявлении, а также составить и заверить своей подписью с указанием фамилии, имени, отчества опись принятого заявления и прилагаемых к нему документов. Такое заявление подписывается заявителем (представителем правообладателя, стороны сделки) в присутствии сотрудника многофункционального центра (абз. 12 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации).

Важно отметить: датой приема представленных заявителем лично через многофункциональный центр документов будет день получения таких документов Росреестром (абз. 1 п. 8 ст. 16 Закона о государственной регистрации). При этом многофункциональный центр обязан передать документы, полученные от заявителя, в течение двух дней.

Если в заявлении о государственной регистрации прав заявитель укажет, что желает забрать документы (так же, как и подавал) через многофункциональный центр, то Росреестр обязан передать туда соответствующие документы для выдачи заявителю или его представителю (абз. 12 п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации). Срок передачи документов между Росреестром и многофункциональным центром не может превышать двух дней (абз. 3 п. 8 ст. 16, абз. 12 п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации).

2. Подача в электронном виде

С 2013 года на сайте Росреестра доступна электронная услуга по подготовке заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная возможность позволяет сэкономить время и ускорить процесс подачи документов для государственной регистрации.

На сайте нужно заполнить предлагаемую форму (указать тип и адрес объекта недвижимости, основание перехода права собственности, данные заявителя). Далее на адрес электронной почты будет выслано информационное письмо, в котором будет указан уникальный номер запроса. После получения информационного письма можно выбрать удобный для себя порядок подачи документов.

1. Записаться на прием в свой территориальный отдел Росреестра.

Узнать, как это сделать, можно на сайте Росреестра по каждому отдельному региону. Например, см. условия предварительной записи на прием по Москве, по Московской области, по Санкт-Петербургу.

Запись производится на имеющиеся свободные временные интервалы.

2. Обратиться в Росреестр без предварительной записи и в порядке очереди подать документы.

В обоих случаях (при предварительной подаче документов в электронном виде) нужно предъявить оригиналы документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности.

Кроме того, на сайте Росреестра в отдельных регионах (не во всех настроен подобный сервис) можно в онлайн-режиме посмотреть готовность документов (например, по городу Москве здесь).

Общий срок государственной регистрации прав – не более 10 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации). Сделку по купле-продаже объекта недвижимости можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

В итоге продавец получает свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой о том, что государственная регистрация состоялась. Форма специальной надписи о погашении регистрационной записи установлена в приложении № 14 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации(утверждены приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме»). Порядок оформления записи о прекращении права установлен разделом VI этих Правил.

Обычно продавцу требуется договор купли-продажи с отметкой Росреестра о состоявшейся государственной регистрации. При некоторых формах расчетов договор с такой отметкой нужно предъявить банку, чтобы получить оплату за проданный объект недвижимости. Подробнее об этом см. Способы оплаты объекта недвижимости: как продавцу избежать рисков.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:

  • договор купли-продажи, передаточный акт. Эти документы нужно представить в количестве, равном числу участников сделки, плюс один экземпляр для регистрационного дела;
  • решение об одобрении сделки либо подтверждение того, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера;
  • копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственнуюрегистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц (в т. ч. индивидуальных предпринимателей) – 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;
  • нотариальные копии учредительных документов юридических лиц – участников сделки, свидетельства ФНС России орегистрации, перерегистрации юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;
  • документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.

Нужно ли продавцу при подаче документов на государственную регистрацию перехода правасобственности представлять кадастровый паспорт, выписки из ЕГРП и ЕГРЮЛ, нотариально заверять учредительные документы

С 2013 года этого не требуется.

Подать документы на регистрацию (заявление, удостоверение личности, договор купли-продажи, учредительные документы, документ об одобрении крупной сделки) можно в Росреестр или в МФЦ.

Документ, подтверждающий передачу недвижимости от продавца к покупателю, отсутствует. Может ли Росреестр отказать продавцу в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным только после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Президиум ВАС РФ сформировал следующую позицию: если договор купли-продажи предусматривает, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права (абз. 4 п. 61 постановления № 10/22).

Таким образом, стороны имеют право договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. Поэтому у Росреестра отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации. Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 сентября 2011 г. № 5785/11.

Пример из практики: президиум ВАС РФ признал незаконным решение Росреестра, который отказал в государственной регистрации перехода права собственности из-за отсутствия документа, подтверждающего передачу недвижимого имущества от продавца к покупателю

Надзорная инстанция указала: «. положения статей 551, 556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства» (постановление Президиума ВАС РФ от 20 сентября 2011 г. № 5785/11).

Какие особенности государственной регистрации перехода правасобственности предусмотрены с 2013 года для граждан

1. Собственники могут заявить о невозможности проведения регистрации без личного участия

1 октября 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», который внес изменения, в том числе и по вопросу государственной регистрации переходаправа собственности физических лиц.

Такие собственники могут обратиться в Росреестр с заявлением о невозможности проведения регистрационных действий без личного участия (абз. 10 п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации). Иначе говоря, физическое лицо может подать такое заявление, чтобы исключить возможность перехода права собственности без личного присутствия. Эта мера призвана исключить число мошеннических действий с недвижимостью, когда переход права осуществляется через представителя по доверенности.

Кроме того, прежний собственник может обратиться в Росреестр и заявить о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости. На основании такого заявления Росреестр вносит соответствующую запись в ЕГРП (ст. 28.1 Закона о государственной регистрации).

2. Закон ужесточил требования государственной регистрации на некоторые виды жилых помещений

Федеральный закон от 10 июля 2012 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» дополнил Закон о государственнойрегистрации статьей 25.6 «Особенности государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса».

Данная норма, помимо прочего, предусматривает, что на регистрацию перехода права на жилое помещение на основании договора купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, помимо обычных документов, нужно представлять выписку из списка граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, построенного на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

Кроме того, есть случаи, когда Росреестр не должен регистрировать переход права на жилое помещение на основании договора купли-продажи жилья экономического класса. Такие случаи предусмотрены пунктом 4 статьи 25.6 Закона о государственной регистрации.

Как распределить обязанности и затраты сторон по регистрации

Стороны сами определяют, чьи юристы будут заниматься государственной регистрацией договора купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности. Чаще всего это делают представители покупателя как более заинтересованной стороны. Кроме того, стороны заранее оговаривают, в каких пропорциях оплатят госпошлину и другие расходы (например, услуги посредников, специализирующихся на подготовке документов для государственной регистрации). Как правило, свои расходы по оплате госпошлины каждая из сторон берет на себя. Результат договоренности стороны указывают прямо в договоре.

Примеры положений договора купли-продажи недвижимого имущества по вопросу разделения полномочий сторон при осуществлении государственной регистрации

  • «Продавец несет расходы по подготовке всех материалов и документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, в том числе по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество».
  • «Продавец обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Покупателю необходимый пакет документов для государственной регистрации настоящего Договора».

Какую ответственность по регистрации несет покупатель

Стороны договора купли-продажи недвижимости обязаны представить в Росреестр документы, которые позволят осуществить государственную регистрацию. В обязанность покупателя входит представление только своих учредительных документов.

Хотя обычно покупателю невыгодно затягивать регистрацию, возможны и исключения. Может оказаться, что покупатель намеренно или по небрежности не представил свои учредительные документы, а потом предъявляет претензии к продавцу в связи с тем, что регистрация затянулась или не состоялась.

Поэтому необходимо закрепить в договоре ответственность покупателя за нарушение сроков представления документов для государственной регистрации, а также за уклонение от государственной регистрации перехода права собственности.

Пример: Образец пункта договора купли-продажи недвижимости об ответственности покупателя за уклонение от государственной регистрации

«В случае уклонения Покупателя от представления всех необходимых документов для регистрации перехода права собственности, а также при нарушении сроков представления документов на государственную регистрацию перехода права собственности Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере ___% от стоимости имущества по настоящему Договору».

Какую ответственность по регистрации несет Росреестр

Если по вине Росреестра причинены убытки:

  • незаконным отказом в регистрации прав на имущество;
  • уклонением от регистрации;
  • внесением в реестр незаконных или недостоверных сведений;
  • нарушением порядка регистрации,

то они возмещаются за счет казны РФ.

Такое правило установлено в части 9 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ. Пленум Верховного суда РФ, трактуя это положение в пункте 6 Постановления № 25, исключил виновность Росреестра как условие для возмещения убытков. Таким образом, Пленум Верховного суда РФ имел в виду, что в этом случае виновность Росреестра предусматривается и так и ее не нужно доказывать. Это Росреестр должен доказать свою невиновность.

Несмотря на часть 9 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ, на практике доказать причинно-следственную связь между противоправными действиями Росреестра и понесенными убытками сложно. Так, по одному из дел суд отказал во взыскании убытков, указав, что сама по себе констатация неправомерности действий Росреестра не влечет применения ответственности, предусмотренной статьями 15, 1069 Гражданского кодекса РФ (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 января 2015 г. № Ф/2013 по делу № А/2014)».

Источник: http://www.law.ru/question/37054-sposoby-prekrashcheniya-ipoteki

admin

View more posts from this author
×
Юридическая консультация онлайн